23 вересня 2009
Актуальним сьогодні як і раніше залишається питання інвестування в об'єкт будівництва, зокрема, квартири. Це пов'язане з тим, що не завжди будівельна компанія встигає закінчити в строк будівництво об'єкта інвестиції. Тому будівельні компанії «перестраховуються», укладаючи замість інвестиційних договорів і/або договорів купівлі-продажу квартири, що виникне в майбутньому (майнових прав), попередні договори.
Відповідно до таких договорів у сторін у майбутньому виникає обов'язок укласти основний договір, по якому «інвестор» повинен оплатити будівельній (або інвестиційній) компанії вартість спорудженого об'єкта в національній валюті України, а інша сторона договору - передати квартиру в житловому будинку, що буде побудований.
Така юридична практика є досить розповсюдженою в наш час. Тут варто нагадати, що відповідно до частини 3 статті 635 Цивільного кодексу України (ЦК) зобов'язання, установлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, установленого попереднім договором, або якщо жодна йз сторін не направить іншій стороні пропозицію про його заключення. Як у такому випадку діяти сумлінному інвесторові, що повністю виконав своє зобов'язання?
Відповідь очевидна, але винятково для осіб, що мають юридичні знання. Іншим же залишається лише чекати й сподіватися на таке ж сумлінне поводження будівельної організації, підписуючи додаткові угоди про продовження будівельної діяльності на інший строк.
Отже, попередній договір не може містити ніякого іншого зобов'язання сторін, крім зобов'язання укласти в конкретний строк основний договір на умовах, установлених попереднім договором. Тобто попередній договір не відповідає зазначеним приписанням закону, якщо ним передбачаються зобов'язання однієї зі сторін, які можуть виникати з договорів купівлі-продажу.
Разом з тим такий договір може бути доказом для суду як підтвердження укладеного інвестиційного договору у формі договору купівлі-продажу майнового права й права власності на об'єкт договору, що виникне в майбутньому. Таке твердження обґрунтоване наступним.
Відповідно до статті 655 ЦК, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншої сторони (покупця), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Крім того, стаття 656 ЦК передбачає, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, що є в продавця на момент укладання договору або буде створений (придбаний, знайдений) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути також майнові права.
Крім того, у відповідності зі статтею 669 ЦК кількість товару, що продається, установлюється в договорі купівлі-продажу у відповідних одиницях виміру або грошовому вираженні. Відповідно до статті 657 ЦК, для договорів купівлі-продажу майнових прав (навіть у випадку, якщо майнове право буде засвідчувати в майбутньому право власності на нерухоме майно) не встановлена обов'язкова нотаріальна форма.
З огляду на вищевикладене, можна зробити висновок, що з укладенням вищезазначеного попереднього договору виникає прихований договір купівлі-продажу. Тому що властиві договорам купівлі-продажу істотні умови (предмет і вартість) сторони погодили в попередньому договорі.
Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 218 ЦК заперечення однієї зі сторін факту здійснення угоди або заперечування окремих її частин може обґрунтовуватися письмовими доказами, коштами аудіо-відеозапису й ін. Рішення суду не може ґрунтуватися на показаннях свідків.
Аналіз цієї статті дозволяє говорити про те, що вона містить кілька норм права. Приписання про заборону суду при винесенні рішення брати до уваги показання свідків міститься в нормі, що визначає припустимі засоби доведення при запереченні факту здійснення угоди. Таким чином, зазначені обмеження засобів доведення й застосування доказів у рішенні суду стосується винятково заперечень сторін проти угоди.
Виходячи із цього, доведення факту здійснення й укладеня угоди не обмежується певними засобами доведення. З огляду на вищевикладене й керуючись частиною 2 статті 57 Цивільного процесуального кодексу України, можна вважати показання під час судового розгляду справи позивача («інвестора») про те, що він має намір саме придбати квартиру, що виникне в майбутньому (майнові права), достатнім джерелом доведення того, що попередній договір є удаваним договором, спрямованим на приховання інвестиційного договору у формі договору купівлі-продажу майнових прав.
Автор: Дмитро Зенкін
| < Попередня | Наступна > |
|---|
