Чи потрібно попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна (зокрема, квартири) засвідчувати нотаріально?

 

Як зазначається в ст. 635 ЦКУ, попереднім вважається договір, сторони якого зобов'язуються протягом  певного строку укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - то в письмовій формі.

Саме  із цього моменту найчастіше виникають різного роду питання, адже Цивільний кодекс (ст. 205) чітко встановлює тільки 2 форми угод - письмову й усну. Третьої форми (у т.ч.  нотаріальної) ЦКУ окремо не виділяє.

Укладаючи попередній договір про майбутню купівлю-продаж об'єкта нерухомості, доводиться орієнтуватися на форму основного договору (а, як відомо, при реалізації об'єктів нерухомості обов'язковим вважається укладання договору в письмовій формі, з подальшим нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією). Чи потрібно нотаріально засвідчувати такий попередній договір - законодавство чіткої відповіді не дає, тому має сенс звернутися до сформованої судової практики.

Досить категорично висловився ВСУ у своєму рішенні від 6 лютого 2008 року: "відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору". І, до речі, у своїх висновках ВСУ послідовний.

Як відзначається в рішенні ВСУ від 26.11.2008, "договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений".

Цікаво, що органи податкової не настільки категоричні у відношенні обов'язкового нотаріального посвідчення попереднього договору. Зокрема , у червні 2009 року ними затверджувалося, що обов'язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості законодавством не передбачене й здійснюється тільки за згодою сторін. Чию позицію розділяти - податкової або судів - залежить уже винятково від сторін угоди.

Тим підприємцям, які все-таки мають намір уникнути нотаріального посвідчення договору, варто звернути увагу на ч. 2 статті 220 ЦКУ, яка встановлює, "якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним". У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не потрібно. З іншого боку, з огляду на положення п. 13 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 №9, шанси на визнання попереднього договору дійсним у судовому порядку можуть бути не такі вже і великі.

 

Юлія Найда,  джерело

 

Додати коментар

Шановні відвідувачі! 03.08.2010 року набрав законної сили Закон України "Про судоустрій і статус суддів", яким внесено значну кількість змін до процесуального законодавства. Тому, використовуючи позовні заяви та процесуальні документи, які опубліковані до 03.08.2010 року, звертайте свою увагу на підсудність справ, строки та ін. і перевіряйте чи не змінилися вони! Всі подальші публікації будуть здійснені із врахуванням змін.


Захисний код
Оновити

Инфонариум — сайт интересных новостей со всего мира и обо всем на свете
Ежедневно обновляемые, свежие, интересные, нестандартные и полезные новости, факты, исторические события на сайте Infonarium.

Онлайн помічник

SiteHeart